1. Qual è la differenza tra metratura commerciale e metratura calpestabile?
Quando si misura la superficie di un immobile si può far riferimento alla superficie commerciale oa quella calpestabile.
- Commerciale: è la somma di tutti gli spazi di cui si compone l’immobile, incluse le pertinenze, murature interne ed esterne. A variare sono le percentuali d’incidenza delle diverse superfici:
- o superfici calpestabili: 100%
- o superfici pareti divisorie interne – 100%
- o superfici pareti perimetrali 100%
- o superfici pareti di confine con altre unità immobiliari: 50%
- o verande: 60%
- o balconi e terrazzi coperti: 35%
- o patii e porticati: 35%
- o balconi e terrazzi scoperti: 25%
- o giardini di appartamenti: 15%
- o giardini di ville e villini: 10%
- o mansarde: 80%
- o locali interrati abitabili: 60%
- o box: 40-80%
- o posto auto coperto o scoperto: 25-50%
- o cantina: 25%
- Calpestabile: è l’effettiva metratura dell’immobile. L’area interna al netto dei muri.
Quindi, se vuoi sapere qual è la reale superficie utilizzabile… chiedi sempre la metratura calpestabile.
2. Come si calcola la metratura della planimetria catastale?
Ecco un semplice esempio da seguire se non sei un addetto ai lavori e che ti può aiutare nel calcolo delle misure della superficie dalla planimetria catastale della tua casa.
La lettura 1: 100 (si legge uno a cento) significa che ogni centimetro letto sul disegno, corrisponde a 1 metro nella realtà. Di conseguenza 1: 200 vorrà dire che 1 cm corrisponde a 200 due metri
Mettiamo di dover misurare una planimetria in scala 1:200
Prendi un righello e misura la lunghezza del lato della stanza che ti interessa (prima controlla che la planimetria sia effettivamente in scala, se è carta millimetrata misura un quadratino e se è 1cm allora è corretta. Se non è carta millimetrata, guarda lungo il lato del foglio, dovresti trovare una linea nera con dei trattini.
Da un trattino all’altro misura 5 cm? Allora è in scala e puoi procedere con la misurazione) annota la misura.
Ora misura l’altro lato. Moltiplica per 2 i dati e poi moltiplica i due risultati tra loro. Es: Lato A: 3cm Lato B: 2cm – In scala sarà 32= 6cm e 22= 4cm – 6*4= 24cm. La tua stanza misura 24cm
3. Perché importante avere la planimetria catastale?
Perché se la planimetria catastale (la mappa interna dell’immobile con riportati i dati catastali, ovvero foglio, mappale, subalterno) non corrisponde con quello che vedi nel reale allora bisogna chiamare
un tecnico e avviare una pratica atta a sistemare il reale con il cartaceo, pena una recente legge che prevede la nullità dell’atto.
Al venditore conviene eseguire subito la sistemazione urbanistica dell’immobile per evitare di perdere l’opportunità di vendere.
Se chi compra la casa deve fare il mutuo, la banca fa uscire un perito. Se l’immobile non è conforme, la perizia non passa.
Niente mutuo, niente vendita.
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4. Se mi dicono che l’immobile ha tutta la documentazione, mi posso fidare?
No. E non per mala fede da parte del venditore, molto spesso nemmeno il proprietario della casa è a conoscenza dei documenti obbligatori e cosi ti dice che è tutto ok e invece ha tutta una serie di irregolarità. Purtroppo, non ci sono neanche dei seri professionisti in giro… di ciarlatani che vendono senza aver controllato la documentazione base è all’ordine del giorno.
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5. Cosa succede se la scadenza di un preliminare non viene rispettata?
Che rimane valido.
Mi spiego meglio, la dicitura “entro e non oltre” non è un termine essenziale quindi il suo mancato rispetto non determinerà in automatico la risoluzione del contratto, il contratto preliminare pertanto resterà ancora vincolante.
Se una delle parti non rispetta il termine indicato è consigliabile mandare una raccomandata dove lo si obbliga ad adempiere al contratto lasciando un tempo di almeno 15 giorni. In secondo luogo fissare la data di stipula notarile e convocare le parti al rogito. Se non si presenta fissare una seconda data di stipula con termine perentorio.
In ogni caso è bene avvalersi fin da subito di un legale perché solo con la sentenza del giudice si può esser certi di non ritrovarsi in lunghe e dispendiose cause legali.
6. Come posso calcolarmi le imposte su una casa?
Attraverso il valore catastale di una casa è possibile calcolare le imposte. Il valore catastale lo ricaviamo dalla rendita catastale che si trova nella visura catastale della casa.
Una volta individuata la rendita occorre moltiplicare il dato per un coefficiente che è:
- Fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale * 115,5
- Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categorie A/10 e C/1): rendita catastale * 126
Es.: Calcolo valore catastale prima casa:
Rendita catastale € 653,36*115,5= valore catastale 75463,08€
Ora a seconda che sia acquisto prima casa o seconda casa ci sono imposte diverse.
- Prima casa: 2% (minimo di € 1000) di imposta di registro sul valore catastale, 50€ imposta ipotecaria (fissa), 50€ imposta catastale (fissa)
- Seconda casa: 9% di imposta di registro sul valore catastale, 50€ imposta ipotecaria (fissa), 50€ imposta catastale (fissa)
7. Trovare prima la casa o prima andare in banca per chiedere se posso avere il mutuo?
Immagina di vedere una casa dopo l’altra, ore a spiegare cosa cerchi, permessi da lavoro presi… quando finalmente la incontri. È lei. La casa dei tuoi sogni. La vuoi fermare, hai paura che qualcun altro possa portartela via. Corri in banca con la speranza di iniziare subito le carte necessarie per andare dal notaio il prima possibile. Non ti danno il mutuo. È bastata appena mezzora di conversazione con il direttore. Una mezzora che ha mandato in frantumi un sogno. Una mezzora che ha spazzato via ore e ore di ricerche…
No non è fantasia. È proprio quello che succede.
Se stai pensando di acquistare chiedi prima un appuntamento in banca. Porta con te i tuoi redditi (CUD/UNICO, buste paga o bilancio, eventuali prestiti in essere) e cerca di capire fin da subito se quello che vorresti trovare è realizzabile. Ne va del tuo prezioso tempo e del tuo sacro entusiasmo.